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ABGESCHLOSSENHEIT VON SONDEREIGENTUM

Holger F. • Feb. 23, 2019

Abgeschlossenheit von Sondereigentum - Infos von Fair & Freundlich

Abgeschlossenheit von Sondereigentum

Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Sondereigentum kann also nicht nur an der in sich abgeschlossenen Wohnung begründet werden, ebenso auch an außerhalb der Wohnung liegenden Räumen, sofern diese verschließbar sind. Bei der Begründung von Wohnungseigentum muss zur Eintragung ins Grundbuch der Eintragungsbewilligung eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beigefügt werden.

Abgeschlossenheit von Sondereigentum - Die häufigsten Fallen

Ohne Bescheinigung keine Grundbucheintragung


Ohne Bescheinigung der Abgeschlossenheit werden keine Wohnungsgrundbücher durch das Grundbuchamt gebildet.


Abgeschlossenheitsbescheinigung ist keine Bau-/Nutzungsgenehmigung


Die Abgeschlossenheitsbescheinigung trifft keinerlei Aussagen über eine baurechtlich zulässige Nutzung. Über diese wird ausschließlich im baurechtlichen Genehmigungs- verfahren entschieden. 


Auch im Teileigentum muss eine Toilette vorhanden sein


Zwar werden an die Abgeschlossenheit von Teileigentumseinheiten weniger strenge Anforderungen gestellt als beim Sondereigentum. Gleichfalls muss auch im Teileigentum eine Toilette vorhanden sein, wenn es sich nicht lediglich um eine Lagerhalle handelt, in der ansonsten nicht gearbeitet wird.


Die Sollbestimmung des § 3 Abs. 2 WEG schreibt zwar nicht zwingend vor, dass Sondereigentum nur nach Vorlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung begründet werden kann, gängige Praxis der Grundbuchämter ist aber, dass eine Teilungserklärung erst vorgenommen wird, wenn die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde eingereicht ist. 


Abgeschlossenheit bedeutet im weitesten Sinn die Grenze zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum innerhalb der Wohnanlage und des Grundstücks. Voraussetzung für die Abgeschlossenheit einer Eigentumswohnung ist, dass mindestens eine Küche bzw. Kochnische, ein Bad oder eine Dusche und ein WC vorhanden sind - also eine Haushaltsführung in der Wohnung möglich ist. Weitere Voraussetzung für eine Abgeschlossenheit von Sonder- oder Teileigentum ist, dass diese Eigentumsbereiche gegenüber dem gemeinschaftlichen Eigentum sowie anderen Sonder- bzw. Teileigentumseinheiten mit Wänden, Decken und Böden abgetrennt sind. Weiter ist ein separater, abschließbarer Zugang über das gemeinschaftliche Eigentum erforderlich.


Hinweis: Räume müssen nicht auf einer Etage liegen


Die Räume einer Wohnung müssen dabei nicht auf einer Etage liegen. Wohnungseigentum kann auch an übereinander liegenden Räumen begründet werden, soweit diese durch eine Treppe miteinander verbunden sind. Zusätzliche, zum Sondereigentum gehörende Räume wie Dach- und Kellerräume, die sich außerhalb der Wohnung befinden, müssen verschließbar sein.


Im Zuge der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes wurde die in ihrem Geltungsbereich ohnehin obsolet gewordene Bestimmung des § 3 Abs. 3 WEG aufgehoben. Nach der Bestimmung des § 3 Abs. 3 WEG sollte die Entstehung von Wohnungseigentum in den neuen Bundesländern nicht daran scheitern, dass die Wohnungen oder sonstigen Räume nicht den Anforderungen eines zeitgemäßen Wärme- , Brand- und Schallschutzes entsprechen (B/P/M-Pick, § 3 Rn. 18). Auf Vorlage des BGH (BGH, Beschluss v. 14.2.1991, V ZB 12/90, NJW 1991, 1611) war diese Rechtslage durch Beschluss des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes vom 30.6.1992 (Gms-OGB 1/92, NJW 1992, 3290) auf das gesamte Bundesgebiet erstreckt worden. Die Vorschrift war demnach bereits unabhängig vom Zeitablauf obsolet.


Voraussetzung für die Eintragung in das Grundbuch ist also der Nachweis der Abgeschlossenheit mithilfe der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Der Inhalt der Abgeschlossenheitsbescheinigung ergibt sich aus der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG und § 32 Abs. 2 Nr. 2 WEG.


Achtung: Keine Aussage über baurechtlich zulässige Nutzung


Die Abgeschlossenheitsbescheinigung trifft keinerlei Aussagen über eine baurechtlich zulässige Nutzung. Über die zulässige bauliche Nutzung wird ausschließlich im baurechtlichen Genehmigungsverfahren befunden, wonach es insbesondere unzulässig ist, die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung von Stellplatznachweisen abhängig zu machen.


Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist formelle Eintragungsvoraussetzung, ohne deren Vorliegen das Grundbuchamt Sonder- und/oder Teileigentum nicht eintragen darf. Der Nachweis der Abgeschlossenheit erfolgt dabei durch Anheften des Aufteilungsplans an die Teilungserklärung. Der Aufteilungsplan bedarf baubehördlicher Genehmigung. Das Grundbuchamt lehnt die Anlegung der Wohnungseigentumsgrundbücher grundsätzlich ab, wenn es zur Überzeugung kommt, dass das Sondereigentum nicht in sich abgeschlossen ist. Das Grundbuchamt ist bei dieser Beurteilung nicht an die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde gebunden.


Achtung: Altbauten


Werden Altbauten in Wohnungseigentum umgewandelt, so besteht nunmehr Einigkeit, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung auch dann erteilt werden kann, wenn Wände und Decken heutigen Anforderungen an Schall- und Wärmeschutz nicht gerecht werden.


Den Ländern ermöglicht § 7 Abs. 4 Satz 3 WEG seit Inkrafttreten der WEG-Reform zu bestimmen, ob der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheit von einem Sachverständigen an Stelle der Baubehörde ausgefertigt und bescheinigt werden und ob dies generell oder nur für bestimmte Fälle geschehen soll, etwa bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen oder bei genehmigungsfreien Bauvorhaben. 


Dass bei einer Wahrnehmung der bisherigen Aufgaben der Baubehörde durch einen Sachverständigen die Bestimmungen der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen vom 19. März 1974 (BAnz. Nr. 58 vom 23. März 1974) entsprechend gelten, regelt § 7 Abs. 4 Satz 4 WEG. Der Sachverständige darf also eine Abgeschlossenheitsbescheinigung über ein genehmigungsfreies Bauvorhaben erst erteilen, wenn die Unterlagen bei der Baubehörde eingegangen sind und mit dem Bauvorhaben nach Ablauf der Wartefrist begonnen werden darf. Grund: Vorher lässt sich nicht feststellen, ob die Voraussetzungen der Genehmigungsfreiheit gegeben sind.



Als lex specialis geht § 7 Abs. 4 Satz 5 WEG der Bestimmung des § 29 GBO vor. Der von einem Sachverständigen erstellte Aufteilungsplan sowie dessen Abgeschlossenheitsbescheinigung bedürfen demnach nicht der Form des § 29 GBO. Sie müssen lediglich vom Sachverständigen unterschrieben und mit seinem Stempel versehen und einheitlich bezeichnet sein. Der öffentlichen Beglaubigung der Unterschrift des Sachverständigen bedarf es ebenso wenig wie des Nachweises, dass sie von einem Sachverständigen erstellt oder bescheinigt worden sind. Die Form richtet sich ausschließlich nach der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen vom 19. März 1974 (a. a. O.). Demnach reicht die Bescheinigung des Sachverständigen aus, dem Grundbuchamt die Richtigkeit des Inhalts der Anlagen zu bestätigen, wobei das Prüfungsrecht des Grundbuchamts selbstverständlich hiervon unberührt bleibt.



Eine entsprechende Subdelegation der Länder auf die Landesbauverwaltungen ermöglicht § 7 Abs. 4 Satz 6 WEG.


Hinweis: Länderöffnungsklausel



Die Neuregelung in § 7 Abs. 4 Sätze 3 bis 6 WEG enthält lediglich eine Länderöffnungsklausel zur Bestimmung der Zuständigkeiten für die Prüfung des Teilungsplans und die Bescheinigung der Abgeschlossenheit. Soweit die einzelnen Länder von dieser Kompetenz keinen Gebrauch machen, bleibt es auch künftig dabei, dass die Zuständigkeit bei den Baubehörden liegt.


Die Bestimmung des § 32Abs. 2 WEG entspricht fast wörtlich den Vorschriften über das Wohnungseigentum in § 7 Abs. 4 WEG und regelt die Voraussetzungen der Eintragung eines Dauerwohnrechts. Da die Erwägungen für eine Öffnungsklausel für die Landesregierungen durch den ergänzten § 7 Abs. 4 WEG in gleicher Weise auf das Dauerwohnrecht zutreffen, sind die entsprechenden Änderungen konsequenterweise auch in § 32 Abs. 2 WEG berücksichtigt.


Problem: Wanddurchbrüche



Nach der Grundsatzentscheidung des BGH (BGH, Beschluss v. 21.12.2000, V ZB 45/00) stellen Wanddurchbrüche zwischen zwei Wohnungen, die zum Verlust der Abgeschlossenheit oder auch einem der Teilungserklärung widersprechenden Zustand führen, nicht bereits aus diesen Gründen einen für die anderen Wohnungseigentümer nicht hinnehmbaren Nachteil dar. In diesem Zusammenhang ist grundsätzlich zu berücksichtigen, dass bereits nach den Bestimmungen des WEG nicht jede Baumaßnahme, die auch unter Verstoß gegen gesetzliche Bestimmungen oder aber die Teilungserklärung durchgeführt wird, Ansprüche der übrigen Wohnungseigentümer begründen soll. 

Achtung: Tragende Wand


Wird eine im Gemeinschaftseigentum stehende tragende Wand durchbrochen, ist ein entsprechender Nachteil jedoch erst dann zu verneinen, wenn der Durchbruch keinen wesentlichen Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums darstellt. Insbesondere darf keine Gefahr für die konstruktive Stabilität des Gebäudes und dessen Brandsicherheit geschaffen werden (BGH, a. a. O.). Das BayObLG (BayObLG, Beschluss v. 14.2.2002, 2Z BR 187/01) hat in diesem Zusammenhang entschieden, dass ein derartiger Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG als Folge des beabsichtigten Wanddurchbruchs nur durch Vorlage einer statischen Unbedenklichkeitsbescheinigung und einem entsprechenden Nachweis über die Brandsicherheit ausgeschlossen werden kann.


Teileigentum


An die Abgeschlossenheit von Teileigentum werden weniger strenge Anforderungen gestellt, da die Abgeschlossenheit hier am Nutzungszweck orientiert ist. Aufgrund der Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG und § 32 Abs. 2 Nr. 2 WEG gelten die für das Sondereigentum festgelegten Erfordernisse sinngemäß auch für das Teileigentum, sodass jedenfalls auch in Teileigentumseinheiten zumindest eine Toilette vorhanden sein muss, wenn es sich nicht lediglich um eine Lagerhalle handelt, in der ansonsten nicht gearbeitet wird.


Garagen


Die Abgeschlossenheit erfordert stets abgeschlossene Räume. Eine Ausnahme besteht jedoch hinsichtlich dauerhaft markierter Garagenstellplätze. Diese gelten gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Als dauerhafte Markierung kommen Wände aus Stein oder Metall, Geländer oder Begrenzungseinrichtungen aus Stein oder Metall sowie Markierungssteine oder ähnliche Maßnahmen in Betracht, die den anderen zumindest gleichzusetzen sind. Dabei genügt nicht ein bloßer Farbanstrich, es muss sich um eine sichtbare und stets rekonstruierbare bauliche und zeichnerische Festlegung in der Garage gemäß dem Aufteilungsplan handeln.


Achtung: Verkauf an gemeinschaftsfremde Dritte


An diesen Garagenstellplätzen kann Sondereigentum begründet werden, da sie als abgeschlossen gelten (§ 3 Abs. 2 S. 2 WEG). Die einzelnen Stellplätze können sondereigentumsfähig gemacht und veräußert werden. Hiervon ist jedoch abzuraten. Werden derartige Garagenstellplätze an gemeinschaftsfremde Dritte veräußert, so können diese allein durch den Erwerb eines einzigen Stellplatzes bei allen Belangen der Gesamtanlage mitbestimmen.


Dem Erfordernis der Abgeschlossenheit genügen nur Kfz-Stellplätze in Sammelgaragen, nicht aber Freiflächenstellplätze. An diesen können nur Sondernutzungsrechte begründet werden, da es an dem für das Sondereigentum vorausgesetzten Gebäude fehlt. Gleiches gilt für Stellplätze auf einem nicht überdachten Oberdeck eines Gebäudes (beispielsweise des Garagengebäudes). Auch diese können nicht Gegenstand des Sondereigentums sein, da es hier an dem sachenrechtlich bestimmbaren abgeschlossenen Gesamtraum fehlt. Gegen die Einräumung eines Sondernutzungsrechts spricht aber auch hier nichts (s. "Sondernutzungsrecht"). 

Notarielle "Vollzugsgebühr"


Beurkundet der Notar eine Teilungserklärung und holt er zwecks Begründung von Wohnungs- und Teileigentum auftragsgemäß die Abgeschlossenheitsbescheinigung ein, fällt hierfür die Vollzugsgebühr gemäß § 146 Abs. 1 KostO an (OLG Zweibrücken, Beschluss v. 13.2.2002, 3 W 17/02). Hierüber besteht weit gehend Einigkeit, denn wird vom Notar auftragsgemäß die Abgeschlossenheitsbescheinigung eingeholt, übt er hierbei eine Tätigkeit aus, die nicht schon aufgrund der Beurkundung der Teilungserklärung zur eigentlichen Beurkundungstätigkeit gehört.


Achtung: Unterschiedliche Rechtsprechung


Umstritten ist in diesem Zusammenhang, ob der Notar die Vollzugsgebühr zusätzlich zu den Beurkundungsgebühren auch dann verlangen kann, wenn er diese Tätigkeit vor der Beurkundung der Teilungserklärung entfaltet hat. Das LG Koblenz (LG Koblenz, Beschluss v. 29.6.2000, 2 T 116/00) ist hier der Auffassung, eine Vollzugsgebühr könne nicht berechnet werden. Das Pfälzische OLG Zweibrücken (a. a. O.) billigt hingegen dem Notar die Vollzugsgebühr auch dann zu, wenn er die Abgeschlossenheitsbescheinigung bereits vor Beurkundung der Teilungserklärung eingeholt hat. 

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